Hauswert Bestimmen

Es gibt ein paar Eckdaten, die den Wert eines Einfamilienhauses samt Grundstück bestimmen. Hier im Artikel gehe ich auf die wichtigsten ein.

Fundamentale Daten

  • Grundstücksfläche: Die steht im Grundbuch.
  • Wohnfläche: Da gibts leider verschiedene Standard (WoFlV und DIN 277).
  • Baujahr: Das Alter des Gebäudes lässt einfache Rückschlüsse auf den Zustand zu.

Lage

Der Bodenrichtwert (in EUR/m²) gibt an, wie viel ein Quadratmeter Bauland in einer bestimmten Lage wert ist. Er wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und ist ein wichtiger Indikator für den Wert einer Immobilie.

Auf verschiedenen Portalen wie immoportal.com kann man nachschauen, wie sich die Preise in der Umgebung entwickelt haben (in EUR/m² Wohnfläche).

Energieeffizienz

Die Energieeffizienzklasse gibt dem Käufer eine Vorstellung davon, wie viel Energie zum Heizen des Hauses benötigt wird. Die Skala reicht von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient).

Dabei gibt es drei relevante Faktoren:

  • Dichtheit (Lüftungsverluste): Wenn der Wind durch das Haus pfeift, wird es teuer.
  • Dämmung (Transmissionsverluste): Wenn man heißes Essen in eine Plastiktüte packt, wird es dennoch schnell kalt. Genauso ist es mit einem Haus. Eine hohe Dichtheit ist nicht alles, weil die Wärme auch durch abgestrahlt wird.
  • Heizsystem: Lüftungs- und Transmissionswärmeverluste müssen ausgeglichen werden. Sie definieren die Heizlast. Die benötigten kWh an Wärme kann man durch unterschiedliche Heizsysteme bereitstellen. Die kosten pro kWh Wärme sind dabei massiv unterschiedlich. Aktuell in meiner Region bei angenommenen 20.000 kWh pro Jahr:
    • Wärmepumpe mit SCOP=3.5 (0.2407 €/kWh): 1375€/Jahr
    • Gas (0.08 €/kWh + 84€/Jahr): 1684€/Jahr
    • Super Heizöl (0.9804 €/L): 2000€/Jahr
    • Direkt-Strom, z.B. Infrarot oder Nachtspeicher (0.2407 €/kWh + 200€/Jahr): 4814€/Jahr

Ausstattung

Hier ein Auszug aus dem Bewertungsgesetz (BewG):

  Standardstufe Wägungsanteil
1 2 3 4 5
nicht zeitgemäß zeitgemäß
einfachst einfach Basis gehoben aufwendig
Außenwände Holzfachwerk, Ziegelmauerwerk;
Fugenglattstrich, Putz, Verkleidung mit Faserzementplatten, Bitumenschindeln oder einfachen Kunststoffplatten; kein oder deutlich nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1980)		 ein-/zweischaliges Mauerwerk, z. B. Gitterziegel oder Hohlblocksteine; verputzt und gestrichen oder Holzverkleidung;
nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1995)		 ein-/zweischaliges Mauerwerk, z. B. aus Leichtziegeln, Kalksandsteinen, Gasbetonsteinen;
Edelputz;
Wärmedämmverbundsystem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995)		 Verblendmauerwerk, zweischalig, hinterlüftet, Vorhangfassade (z. B. Naturschiefer);
Wärmedämmung (nach ca. 2005)		 aufwendig gestaltete Fassaden mit konstruktiver Gliederung (Säulenstellungen, Erker etc.), Sichtbeton-Fertigteile, Natursteinfassade, Elemente aus Kupfer-/
Eloxalblech, mehrgeschossige Glasfassaden; hochwertigste Dämmung (z. B. Passivhausstandard)		 23
Dach Dachpappe, Faserzementplatten/Wellplatten;
keine bis geringe Dachdämmung		 einfache Betondachsteine oder Tondachziegel, Bitumenschindeln;
nicht zeitgemäße Dachdämmung (vor ca. 1995) 		Faserzement-Schindeln, beschichtete Betondachsteine und Tondachziegel, Folienabdichtung;
Dachdämmung (nach ca. 1995);
Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech;		 glasierte Tondachziegel, Flachdachausbildung tlw. als Dachterrassen; Konstruktion in Brettschichtholz, schweres Massivflachdach; besondere Dachformen, z. B. Mansarden-, Walmdach; Aufsparrendämmung, überdurchschnittliche Dämmung (nach ca. 2005) hochwertige Eindeckung, z. B. aus Schiefer oder Kupfer, Dachbegrünung, befahrbares Flachdach; hochwertigste Dämmung (z. B. Passivhausstandard); Rinnen und Fallrohre aus Kupfer
➀aufwendig gegliederte Dachlandschaft, sichtbare Bogendach-konstruktionen		 15
Fenster und Außentüren Einfachverglasung;
einfache Holztüren		 Zweifachverglasung (vor ca. 1995);
Haustür mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz (vor ca. 1995)		 Zweifachverglasung (nach ca. 1995), Rollläden (manuell); Haustür mit zeitgemäßem Wärmeschutz (nach ca. 1995) Dreifachverglasung, Sonnenschutzglas, aufwendigere Rahmen, Rollläden (elektr.);
höherwertige Türanlage z. B. mit Seitenteil, besonderer Einbruchschutz		 große, feststehende Fensterflächen, Spezialverglasung (Schall- und Sonnenschutz);
Außentüren in hochwertigen Materialien		 11
Innenwände und -türen Fachwerkwände, einfache Putze/Lehmputze, einfache Kalkanstriche;
Füllungstüren, gestrichen, mit einfachen Beschlägen ohne Dichtungen		 massive tragende Innenwände, nicht tragende Wände in Leichtbauweise (z. B. Holzständerwände mit Gipskarton), Gipsdielen;
leichte Türen, Stahlzargen		 nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmmaterial gefüllte Ständerkonstruktionen;
schwere Türen
➀Holzzargen		 Sichtmauerwerk; Massivholztüren, Schiebetürelemente, Glastüren, strukturierte Türblätter
➀Wandvertäfelungen (Holzpaneele)		 gestaltete Wandabläufe (z. B. Pfeilervorlagen, abgesetzte oder geschwungene Wandpartien); Brandschutzverkleidung; raumhohe aufwendige Türelemente
➀Vertäfelungen (Edelholz, Metall), Akustikputz		 11
Deckenkonstruktion und Treppen Holzbalkendecken ohne Füllung, Spalierputz;
Weichholztreppen in einfacher Art und Ausführung;
kein Trittschallschutz
➀Weichholztreppen in einfacher Art und Ausführung;
kein Trittschallschutz		 Holzbalkendecken mit Füllung, Kappendecken;
Stahl- oder Hartholztreppen in einfacher Art und Ausführung
➀Stahl- oder Hartholztreppen in einfacher Art und Ausführung		 ➀Beton- und Holzbalkendecken mit Tritt- und Luftschallschutz (z. B. schwimmender Estrich); geradläufige Treppen aus Stahlbeton oder Stahl, Harfentreppe, Trittschallschutz
➁Betondecken mit Tritt- und Luftschallschutz (z. B. schwimmender Estrich); einfacher Putz		 ➀Decken mit größerer Spannweite, Deckenverkleidung (Holzpaneele/Kassetten);
gewendelte Treppen aus Stahlbeton oder Stahl, Hartholztreppenanlage in besserer Art und Ausführung
➁zusätzlich Deckenverkleidung		 Deckenvertäfelungen (Edelholz, Metall)
➀Decken mit großen Spannweiten, gegliedert;
breite Stahlbeton-, Metall- oder Hartholztreppenanlage mit hochwertigem Geländer		 11
Fußböden ohne Belag Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfacher Art und Ausführung Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, Kunststeinplatten Natursteinplatten, Fertigparkett, hochwertige/großformatige Fliesen, Terrazzobelag, hochwertige Massivholzböden auf gedämmter Unterkonstruktion; aufwendige Verlegung hochwertiges Parkett, hochwertige Natursteinplatten, hochwertige Edelholzböden auf gedämmter Unterkonstruktion 5
Sanitäreinrichtungen einfaches Bad mit Stand-WC;
Installation auf Putz; Ölfarbenanstrich, einfache PVC-Bodenbeläge		 1 Bad mit WC, Dusche oder Badewanne;
einfache Wand- und Bodenfliesen, teilweise gefliest		 Wand- und Bodenfliesen, raumhoch gefliest; Dusche und Badewanne
➀1 Bad mit WC, Gäste-WC
➁1 Bad mit WC je Wohneinheit		 1–2 Bäder (➁je Wohneinheit) mit tlw. zwei Waschbecken, tlw. Bidet/Urinal, Gäste-WC, bodengleiche Dusche; Wand- und Bodenfliesen;
jeweils in gehobener Qualität		 hochwertige Wand- und Bodenplatten (oberflächenstrukturiert, Einzel- und Flächendekors)
➀mehrere großzügige, hochwertige Bäder, Gäste-WC; ➁2 und mehr Bäder je Wohneinheit		 9
Heizung Einzelöfen, Schwerkraftheizung Fern- oder Zentralheizung, einfache Warmluftheizung, einzelne Gasaußenwandthermen, Nachtstromspeicher-, Fußbodenheizung (vor ca. 1995) elektronisch gesteuerte Fern- oder Zentralheizung, Niedertemperatur- oder Brennwertkessel Fußbodenheizung, Solarkollektoren für Warmwassererzeugung
➀zusätzlicher Kaminanschluss		 Solarkollektoren für Warmwassererzeugung und Heizung, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe, Hybrid-Systeme
➀aufwendige zusätzliche Kaminanlage		 9
Sonstige technische Ausstattung sehr wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen, kein Fehlerstromschutzschalter (FI-Schalter), Leitungen teilweise auf Putz wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen, Zählerschrank (ab ca. 1985) mit Unterverteilung und Kippsicherungen zahlreiche Steckdosen und Lichtauslässe, hochwertige Abdeckungen, dezentrale Lüftung mit Wärmetauscher, mehrere LAN- und Fernsehanschlüsse
➁Personenaufzugsanlagen		 Video- und zentrale Alarmanlage, zentrale Lüftung mit Wärmetauscher, Klimaanlage, Bussystem
➁aufwendige Personenaufzugsanlagen		 6

Und noch ein paar weitere aus anderen Quellen:

Bereich Standard / Durchschnittlich Mittelklasse Hochwertig Luxus / Exklusiv
Wände Raufasertapete, gestrichen Glatte Wände, Vliestapete Hochwertige Tapeten, Glattputz Edler Wandputz, Naturmaterialien
Küche Einfache Einbauküche Marken-Einbauküche Hochwertige Einbauküche mit Markengeräten Designer-Küche, Profi-Ausstattung
Innentüren Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen, Stahlzargen Kunststoff-/Holztürblätter, Holzzargen, Glastürausschnitte Türblätter mit Edelholzfurnier, Glastüren, Holzzargen massivere Ausführung, Einbruchschutz
Elektroinstallation je Raum 1 Lichtauslass und 1–2 Steckdosen, Installation tlw. auf Putz je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2–3 Steckdosen, Installation unter Putz je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, informationstechnische Anlagen aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen
Beleuchtung Standard-Lampen Einbaustrahler, LED LED-Spots, Design-Leuchten Designer-Beleuchtung, Lichtkonzepte
Außenbereich Einfacher Garten Gartengestaltung, Terrasse Hochwertiger Garten mit Pflasterung Landschaftsgarten, Pool, Beleuchtung

Das will die Bank auch wissen wenn sie die Finanzierung prüft.

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